Xây Nhà Phần Thô Gồm Những Gì? Cách Tính Chi Phí Và 7 Lưu Ý Quan Trọng

Xây nhà phần thô gồm những gì là câu hỏi nhiều gia chủ quan tâm khi bắt đầu lập kế hoạch xây dựng. Đây là giai đoạn tạo nên nền móng, bộ khung chịu lực, tường bao che và các hệ thống kỹ thuật âm bên trong công trình.

Hiểu đúng phạm vi thi công phần thô sẽ giúp gia chủ biết nhà thầu chịu trách nhiệm đến đâu, bản thân cần mua thêm vật liệu nào và ngân sách hoàn thiện còn lại khoảng bao nhiêu. Điều này cũng giúp việc so sánh báo giá giữa các đơn vị trở nên công bằng hơn.

Trong bài viết này, Gia Bảo House sẽ giải thích rõ xây nhà phần thô gồm những gì, cách tính chi phí dự kiến, những hạng mục thường không bao gồm và 7 lưu ý quan trọng trước khi ký hợp đồng.

XEM THÊM ➡️ Xây Nhà Trọn Gói Có Phát Sinh Không? 9 Khoản Chi Gia Chủ Cần Biết

Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô là quá trình thi công phần nền móng và bộ khung cơ bản của ngôi nhà. Công việc thường bao gồm móng, cột, dầm, sàn, tường, cầu thang, mái, tô trát và một phần hệ thống điện nước âm.

Trên thị trường, cụm từ “thi công phần thô” thường được hiểu là nhà thầu cung cấp vật tư thô, tổ chức nhân công thi công phần kết cấu và có thể cung cấp thêm nhân công hoàn thiện. Gia chủ sẽ tự lựa chọn và mua phần lớn vật tư hoàn thiện như gạch, sơn, cửa, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh và nội thất.

Tuy nhiên, phạm vi công việc không hoàn toàn giống nhau giữa các nhà thầu. Gia chủ cần căn cứ vào báo giá, phụ lục vật tư và hợp đồng thay vì chỉ dựa vào tên gọi của gói dịch vụ.

Xây nhà phần thô gồm những gì?

Để trả lời chính xác xây nhà phần thô gồm những gì, gia chủ nên chia công việc thành ba nhóm chính: phần kết cấu, hệ thống kỹ thuật âm và nhân công hoàn thiện.

1. Công tác chuẩn bị và tổ chức mặt bằng

Tùy theo điều kiện thực tế của công trình, nhà thầu có thể thực hiện các công việc sau:

• Tiếp nhận mặt bằng và xác định tim mốc công trình.
• Dọn dẹp khu vực thi công.
• Định vị ranh đất, cao độ nền và vị trí móng.
• Làm lán trại hoặc kho chứa vật tư.
• Lắp đặt điện, nước tạm phục vụ thi công.
• Che chắn công trình và bố trí biển báo an toàn.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ nhà liền kề theo thỏa thuận.

Các công việc như tháo dỡ nhà cũ, vận chuyển xà bần, thuê vỉa hè, trung chuyển vật tư hoặc gia cố công trình bên cạnh có thể được tính riêng.

Vì vậy, gia chủ cần kiểm tra kỹ phần chuẩn bị mặt bằng đã được tính trong báo giá hay chưa.

XEM THÊM ➡️ MẪU NHÀ PHỐ ĐẸP 3 TẦNG DÀNH CHO CHỦ NHÀ

2. Thi công nền móng

Móng là bộ phận tiếp nhận tải trọng của toàn bộ ngôi nhà và truyền tải trọng xuống nền đất.

Hạng mục thi công móng thường bao gồm:

• Đào đất móng.
• Vận chuyển đất thừa.
• Thi công bê tông lót.
• Gia công và lắp dựng cốt thép móng.
• Lắp dựng cốp pha.
• Đổ bê tông móng.
• Thi công đà kiềng và cổ cột.
• Xây hố móng, hố ga hoặc bể ngầm theo thiết kế.
• Lấp đất và đầm nền.
• Xử lý cao độ nền tầng trệt.

Tùy theo địa chất và quy mô công trình, nhà ở có thể sử dụng móng đơn, móng băng, móng cọc hoặc móng bè.

Chi phí khảo sát địa chất, ép cọc, khoan cọc nhồi và xử lý nền đất yếu không phải lúc nào cũng nằm trong đơn giá xây nhà phần thô. Gia chủ cần yêu cầu nhà thầu ghi rõ đây là hạng mục đã bao gồm, tạm tính hay báo giá riêng.

3. Thi công khung bê tông cốt thép

Đây là phần hình thành hệ chịu lực chính của công trình, bao gồm:

• Cột bê tông cốt thép.
• Dầm và sàn các tầng.
• Ban công.
• Sê nô.
• Mái đón.
• Cầu thang bê tông cốt thép.
• Lanh tô cửa.
• Các cấu kiện bê tông theo bản vẽ.
• Kết cấu mái bê tông hoặc mái ngói.

Chất lượng cốt thép, cốp pha, bê tông và quá trình bảo dưỡng ảnh hưởng trực tiếp đến độ ổn định của công trình.

Gia chủ nên yêu cầu kỹ sư kiểm tra và nghiệm thu cốt thép, kích thước cấu kiện, cao độ, cốp pha và hệ thống điện nước âm trước mỗi lần đổ bê tông.

4. Xây tường và tô trát

Sau khi hoàn thành khung kết cấu, nhà thầu tiếp tục triển khai:

• Xây tường bao bên ngoài.
• Xây tường ngăn phòng.
• Xây bậc cầu thang thô.
• Xây hộp kỹ thuật.
• Tô tường trong và ngoài nhà.
• Cán nền các khu vực.
• Tạo dốc sàn nhà vệ sinh.
• Tạo dốc ban công và sân thượng.
• Xử lý vị trí tiếp giáp giữa tường xây và bê tông.

Loại gạch, chiều dày tường, mác vữa và biện pháp hạn chế nứt cần được thống nhất trong hồ sơ kỹ thuật.

Đối với nhà phố, gia chủ cũng nên kiểm tra kỹ vị trí tường chung, khe tiếp giáp và giải pháp chống thấm giữa hai công trình.

5. Thi công phần mái

Tùy theo phong cách kiến trúc, công trình có thể sử dụng:

• Mái bê tông cốt thép.
• Mái tôn.
• Mái ngói.
• Mái bê tông dán ngói.
• Mái kính.
• Mái che khung thép.
• Giải pháp kết hợp nhiều loại mái.

Phần thô của mái thường bao gồm kết cấu chịu lực, xây tường thu hồi, tạo dốc, tô trát và thi công lớp chống thấm cơ bản theo thiết kế.

Các vật liệu hoàn thiện mái, khung thép trang trí, kính, ngói cao cấp hoặc hệ thống thoát nước đặc biệt cần được kiểm tra riêng trong phụ lục vật tư.

6. Thi công điện nước âm tường và âm sàn

Hệ thống điện nước thường được triển khai song song với phần kết cấu và xây tô.

Các công việc phổ biến gồm:

• Lắp đặt ống luồn dây điện âm tường và âm sàn.
• Đi dây điện theo hồ sơ kỹ thuật.
• Đặt đế âm công tắc và ổ cắm.
• Lắp đặt ống cấp nước.
• Lắp đặt ống thoát nước và thông hơi.
• Làm đường chờ cho máy lạnh.
• Làm đường chờ máy nước nóng.
• Chuẩn bị đường điện riêng cho thiết bị bếp.
• Thi công hệ thống thoát nước mái và ban công.
• Lắp đặt tủ điện cơ bản theo thiết kế.
• Làm đường chờ internet, camera hoặc nhà thông minh nếu có.

Gia chủ nên chốt vị trí thiết bị điện nước trước khi xây tô. Việc thay đổi sau khi tường đã hoàn thiện có thể dẫn đến đục sửa, ảnh hưởng thẩm mỹ và tăng chi phí.

7. Chống thấm cơ bản

Các khu vực thường cần được xử lý chống thấm gồm:

• Nhà vệ sinh.
• Ban công.
• Sân thượng.
• Mái bê tông.
• Sê nô.
• Bồn hoa.
• Tường ngoài thường xuyên tiếp xúc với mưa.
• Bể nước hoặc khu vực kỹ thuật theo thiết kế.

Hợp đồng không nên chỉ ghi chung là “có chống thấm”. Gia chủ cần yêu cầu ghi rõ vị trí, vật liệu, số lớp thi công và quy trình thử nước.

Đối với nhà vệ sinh, ban công và sân thượng, nên thử nước trước khi lát gạch hoặc chuyển sang công đoạn hoàn thiện.

8. Nhân công hoàn thiện

Nhiều gói thi công phần thô còn bao gồm nhân công hoàn thiện, trong khi vật tư hoàn thiện do gia chủ tự mua.

Phạm vi nhân công có thể bao gồm:

• Nhân công ốp lát gạch.
• Nhân công bả matit.
• Nhân công sơn nước.
• Lắp đặt thiết bị vệ sinh.
• Lắp công tắc và ổ cắm.
• Lắp đặt đèn.
• Lắp cửa theo phạm vi hợp đồng.
• Thi công đá cầu thang hoặc đá bếp.
• Vệ sinh cơ bản trước khi bàn giao.

Đây là điểm dễ gây hiểu nhầm nhất khi tìm hiểu xây nhà phần thô gồm những gì. Có nhà thầu bao gồm gần như toàn bộ nhân công hoàn thiện, nhưng cũng có đơn vị loại trừ cửa, đá, trần, lan can hoặc một số công việc đặc thù.

Vật tư xây dựng phần thô thường bao gồm những gì?

Vật tư phần thô phổ biến gồm:

• Thép xây dựng.
• Xi măng.
• Cát xây và cát bê tông.
• Đá.
• Gạch xây.
• Bê tông.
• Dây điện.
• Ống luồn dây điện.
• Ống cấp thoát nước.
• Vật liệu chống thấm cơ bản.
• Dây buộc và vật tư phụ.
• Vật liệu xây tô.
• Vật liệu mái theo thỏa thuận.

Các nhóm thép, xi măng, cát, đá, gạch, bê tông, dây điện và ống nước thường xuất hiện trong danh mục vật tư xây dựng phần thô của các đơn vị thi công tại Việt Nam.

Khi kiểm tra xây nhà phần thô gồm những gì, gia chủ không nên chỉ nhìn vào tên thương hiệu. Phụ lục vật tư cần ghi thêm quy cách, kích thước, chủng loại, tiêu chuẩn và nguyên tắc thay thế nếu sản phẩm tạm hết hàng.

Ví dụ, với thép xây dựng cần ghi rõ thương hiệu hoặc tiêu chuẩn tương đương. Với xi măng cần phân biệt loại dùng cho bê tông và xây tô. Với dây điện và ống nước cần xác định kích thước, đường kính và phạm vi sử dụng.

Những hạng mục thường không bao gồm trong gói phần thô

Tùy theo hợp đồng, các hạng mục dưới đây thường do gia chủ tự mua hoặc được báo giá riêng:

• Gạch lát nền và gạch ốp tường.
• Sơn nước.
• Vật liệu trang trí mặt tiền.
• Cửa đi và cửa sổ.
• Kính và phụ kiện cửa.
• Thiết bị vệ sinh.
• Công tắc, ổ cắm và đèn.
• Đá cầu thang.
• Đá bếp và đá trang trí.
• Trần thạch cao.
• Tủ bếp và tủ quần áo.
• Nội thất rời.
• Máy lạnh và máy nước nóng.
• Thiết bị gia dụng.
• Cổng và hàng rào.
• Sân vườn và tiểu cảnh.
• Camera và hệ thống nhà thông minh.
• Hệ thống điện mặt trời.
• Chi phí xin phép xây dựng.
• Hồ sơ hoàn công.
• Ép cọc và xử lý nền móng nếu chưa được tính.

Bởi vậy, khi hỏi xây nhà phần thô gồm những gì, gia chủ cũng cần hỏi thêm: “Những gì chưa bao gồm trong báo giá?”.

Danh sách loại trừ càng rõ thì nguy cơ phát sinh và tranh cãi trong quá trình thi công càng thấp.

Cách tính chi phí xây nhà phần thô

Chi phí dự kiến thường được ước tính theo công thức:

Chi phí xây nhà phần thô = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá thi công phần thô

Tổng diện tích xây dựng không chỉ là diện tích sử dụng của các tầng.

Phần móng, tầng hầm, mái, sân, ban công và những khu vực có kết cấu đặc biệt thường được tính theo hệ số riêng của từng nhà thầu.

Ví dụ, hai ngôi nhà có cùng diện tích đất nhưng một căn sử dụng móng cọc, mái ngói và nhiều ban công sẽ có tổng diện tích quy đổi khác với nhà phố có kết cấu đơn giản.

Khi dự toán xây nhà phần thô gồm những gì, gia chủ nên yêu cầu bảng tính thể hiện riêng:

• Diện tích từng tầng.
• Hệ số phần móng.
• Hệ số phần mái.
• Diện tích sân.
• Diện tích ban công.
• Tầng hầm nếu có.
• Các hạng mục tính riêng.
• Đơn giá áp dụng.
• Thuế và chi phí chưa bao gồm.

Đơn giá còn phụ thuộc vào tổng diện tích, loại móng, kiến trúc, vị trí công trình, điều kiện vận chuyển và yêu cầu vật tư. Nhiều báo giá trên thị trường cũng kèm điều kiện áp dụng về quy mô công trình, độ rộng đường và khả năng tập kết vật liệu.

Những yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà phần thô

Quy mô công trình

Công trình nhỏ thường khó tối ưu chi phí nhân công, máy móc và vận chuyển. Công trình lớn có thể phân bổ chi phí tổ chức tốt hơn nhưng tổng ngân sách vẫn cao hơn.

Loại móng và điều kiện địa chất

Móng đơn, móng băng, móng cọc và móng bè có khối lượng vật tư cũng như biện pháp thi công khác nhau.

Nền đất yếu, nước ngầm hoặc công trình liền kề xuống cấp có thể yêu cầu giải pháp kỹ thuật phức tạp hơn.

Phong cách kiến trúc

Nhà phố hiện đại có kết cấu đơn giản thường dễ thi công hơn công trình có nhiều ban công, mái dốc, ô văng, khoảng thông tầng và chi tiết trang trí.

Vị trí công trình

Nhà trong hẻm nhỏ, khu vực hạn chế giờ xe tải hoặc không có nơi tập kết vật tư thường phải trung chuyển bằng xe nhỏ và tăng nhân công vận chuyển.

Chủng loại vật tư

Cùng là vật tư phần thô nhưng thương hiệu, quy cách và tiêu chuẩn kỹ thuật có thể khác nhau.

Báo giá thấp nhưng danh mục vật tư mô tả chung chung chưa chắc là phương án tiết kiệm lâu dài.

Tiến độ thi công

Công trình yêu cầu tiến độ gấp, thi công ban đêm hoặc làm việc trong khu vực có nhiều quy định riêng có thể làm tăng chi phí tổ chức.

Xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói khác nhau thế nào?

Tiêu chí	Xây nhà phần thô	Xây nhà trọn gói
Vật tư phần thô	Nhà thầu cung cấp	Nhà thầu cung cấp
Vật tư hoàn thiện	Gia chủ thường tự mua	Nhà thầu cung cấp theo gói
Nhân công hoàn thiện	Có thể đã bao gồm	Thường đã bao gồm
Thời gian gia chủ quản lý	Nhiều hơn	Ít hơn
Khả năng tự chọn sản phẩm	Cao	Theo danh mục đã thống nhất
Kiểm soát tổng ngân sách	Phụ thuộc khả năng quản lý	Dễ dự toán tổng thể hơn
Đối tượng phù hợp	Gia chủ có thời gian và hiểu vật liệu	Gia chủ muốn một đầu mối chịu trách nhiệm

Việc hiểu rõ xây nhà phần thô gồm những gì giúp gia chủ nhận ra gói phần thô chưa phải toàn bộ chi phí để ngôi nhà có thể đưa vào sử dụng.

Gia đình vẫn cần chuẩn bị ngân sách cho vật tư hoàn thiện, thiết bị và nội thất.

7 lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà phần thô

1. Khảo sát hiện trạng trước khi báo giá

Nhà thầu cần kiểm tra kích thước đất, đường vận chuyển, công trình liền kề, hệ thống thoát nước, cao độ nền và khả năng tập kết vật tư.

Báo giá chỉ dựa trên diện tích đất thường khó phản ánh đầy đủ điều kiện thi công thực tế.

2. Chốt hồ sơ thiết kế trước khi khởi công

Hồ sơ nên có đầy đủ phần kiến trúc, kết cấu và điện nước.

Thay đổi vị trí phòng, cầu thang, cột, cửa hoặc hệ thống kỹ thuật khi đang thi công có thể làm phát sinh khối lượng và kéo dài tiến độ.

3. Yêu cầu báo giá chi tiết

Báo giá nên phân tách:

• Diện tích xây dựng.
• Hệ số từng khu vực.
• Đơn giá.
• Vật tư.
• Nhân công.
• Hạng mục tính riêng.
• Hạng mục chưa bao gồm.
• Thuế và các khoản phí khác.

Gia chủ nên thận trọng với báo giá chỉ đưa ra một đơn giá chung nhưng không giải thích phạm vi công việc.

4. Kiểm tra phụ lục vật tư

Danh mục vật tư cần thể hiện thương hiệu, quy cách và tiêu chuẩn.

Đây là cơ sở để gia chủ nghiệm thu, đối chiếu vật liệu đưa vào công trình và xử lý khi cần thay thế sản phẩm.

5. Ghi rõ hạng mục bao gồm và không bao gồm

Đây là bước quan trọng nhất để xác nhận xây nhà phần thô gồm những gì trong chính hợp đồng của gia đình.

Mọi nội dung tư vấn bằng lời nói nên được ghi nhận bằng báo giá, phụ lục hoặc văn bản có xác nhận của hai bên.

6. Thanh toán theo tiến độ nghiệm thu

Gia chủ không nên thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng ngay từ đầu.

Mỗi đợt thanh toán nên gắn với một mốc hoàn thành như:

• Hoàn thành phần móng.
• Hoàn thành sàn từng tầng.
• Hoàn thành phần mái.
• Hoàn thành xây tô.
• Hoàn thành nhân công hoàn thiện.
• Nghiệm thu và bàn giao.

7. Thống nhất bảo hành và xử lý phát sinh

Hợp đồng cần quy định rõ:

• Phạm vi bảo hành.
• Thời gian bảo hành.
• Đầu mối tiếp nhận sự cố.
• Thời gian phản hồi.
• Trách nhiệm sửa chữa.
• Quy trình báo giá phát sinh.
• Người có quyền xác nhận công việc bổ sung.

Nhà thầu không nên tự ý triển khai hạng mục phát sinh khi chưa được gia chủ đồng ý, trừ trường hợp khẩn cấp liên quan đến an toàn công trình.

Có nên lựa chọn xây nhà phần thô không?

Thi công phần thô phù hợp với gia chủ muốn trực tiếp lựa chọn vật liệu hoàn thiện, có thời gian theo dõi công trình và có khả năng phối hợp nhiều nhà cung cấp.

Ưu điểm của phương án này là gia chủ chủ động hơn về kiểu dáng, thương hiệu và mức đầu tư cho từng sản phẩm hoàn thiện.

Tuy nhiên, gia đình sẽ phải dành nhiều thời gian để mua vật tư, kiểm tra giao hàng, xử lý chênh lệch số lượng và phối hợp tiến độ giữa các đội thi công.

Nếu không có kế hoạch rõ ràng, phần hoàn thiện có thể phát sinh chi phí hoặc kéo dài thời gian bàn giao.

Đối với người bận rộn hoặc chưa có kinh nghiệm xây dựng, gói xây nhà trọn gói có thể thuận tiện hơn vì chỉ cần làm việc với một đầu mối chịu trách nhiệm xuyên suốt.

Câu hỏi thường gặp

Xây nhà phần thô có bao gồm nhân công hoàn thiện không?

Nhiều báo giá có bao gồm nhân công hoàn thiện, nhưng phạm vi của mỗi nhà thầu có thể khác nhau.

Gia chủ cần kiểm tra cụ thể các công việc như ốp lát, sơn, lắp đặt thiết bị điện nước, cửa, đá, trần và lan can.

Xây nhà phần thô có bao gồm điện nước không?

Thông thường có phần dây điện, ống luồn dây và ống cấp thoát nước đi âm theo hồ sơ kỹ thuật.

Thiết bị hoàn thiện như công tắc, ổ cắm, đèn, vòi nước và thiết bị vệ sinh có thể do gia chủ cung cấp.

Xây nhà phần thô có bao gồm ép cọc không?

Không phải lúc nào cũng bao gồm.

Chi phí ép cọc còn phụ thuộc loại móng, chiều dài cọc thực tế, điều kiện địa chất, mặt bằng thi công và khả năng đưa máy móc vào công trình.

Làm sao biết báo giá phần thô có đầy đủ không?

Gia chủ nên đối chiếu bốn phần quan trọng:

1. Phạm vi công việc.
2. Danh mục vật tư.
3. Cách tính diện tích.
4. Hạng mục không bao gồm.

Sau đó kiểm tra thêm tiến độ thanh toán, quy trình nghiệm thu, bảo hành và cách xử lý phát sinh.

Vì sao cần biết xây nhà phần thô gồm những gì trước khi ký hợp đồng?

Tên gọi “phần thô” không tự động xác định toàn bộ trách nhiệm của nhà thầu.

Hiểu rõ phạm vi sẽ giúp gia chủ so sánh báo giá trên cùng tiêu chuẩn, chuẩn bị ngân sách hoàn thiện và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.

Gia Bảo House đồng hành cùng gia chủ trong giai đoạn thi công phần thô

Gia Bảo House chú trọng khảo sát thực tế, làm rõ nhu cầu sử dụng và kiểm tra điều kiện thi công trước khi lập báo giá.

Mỗi công trình cần có hồ sơ thiết kế, bảng khối lượng, danh mục vật tư và tiến độ thanh toán phù hợp.

Các hạng mục quan trọng như cốt thép, cốp pha, bê tông, chống thấm và điện nước âm cần được kiểm tra trước khi chuyển sang công đoạn tiếp theo.

Khi tư vấn xây nhà phần thô gồm những gì, Gia Bảo House sẽ giải thích rõ phần nhà thầu cung cấp, phần gia chủ cần chuẩn bị và những công việc được báo giá riêng.

Cách làm minh bạch giúp khách hàng chủ động ngân sách, dễ theo dõi chất lượng và hạn chế những khoản phát sinh không rõ ràng.

Kết luận

Hiểu đúng xây nhà phần thô gồm những gì giúp gia chủ kiểm soát ba vấn đề quan trọng: chất lượng kết cấu, phạm vi trách nhiệm và ngân sách hoàn thiện.

Thông thường, gói phần thô bao gồm vật tư xây dựng cơ bản, nhân công thi công kết cấu và có thể kèm nhân công hoàn thiện. Tuy nhiên, nội dung cụ thể vẫn phải được xác nhận bằng báo giá, phụ lục vật tư và hợp đồng.

Liên hệ Gia Bảo House để được khảo sát công trình, tính diện tích xây dựng và tư vấn phương án thi công phần thô phù hợp với quy mô, điều kiện khu đất và ngân sách của gia đình.